Das Housing-Laufband

Angesichts des Mangels an neuem Wohnraum liberalisiert Kalifornien seine Bebauungsvorschriften – obwohl es weitere Baubeschränkungen hinzufügt.

In den letzten Jahren kam es zu einem Wandel in der kalifornischen Politik. Im Bemühen, als Vorreiter in der Wohnungspolitik angesehen zu werden, haben die Gesetzgeber der Bundesstaaten große Schritte unternommen, um den Kommunalverwaltungen die Kontrolle über die Landnutzungsregulierung zu entreißen. Sie gaben kalifornischen Hausbesitzern das Recht, zwei zusätzliche Wohneinheiten (ADUs) – kleinere Häuser oder Wohnungen auf demselben Grundstück wie ein traditionelles Einfamilienhaus – hinzuzufügen oder ihr Grundstück zu teilen und Doppelhäuser zu bauen. Ab diesem Juli werden Grundstücke, die von den Städten ausschließlich für Gewerbe- oder Parkzwecke ausgewiesen sind, für den Bau von vier- oder fünfstöckigen Wohnhäusern geöffnet sein. Die örtlichen Mindestparkplatzanforderungen wurden aufgehoben, wodurch Platz für zusätzliche Wohnmöglichkeiten geschaffen wurde. Entwickler wurden außerdem von subjektiven Bebauungsstandards, diskretionären Genehmigungsbedingungen, die die Projektdichte verringern, und überraschenden Änderungen der örtlichen Vorschriften entlastet. Entwickler, die sich bereit erklären, einige Einheiten in einem Projekt als urkundebeschränkten, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen – das heißt, die Einheiten müssen gemäß einer behördlichen Vereinbarung für einen bestimmten Zeitraum erschwinglich bleiben – haben Anspruch auf Dichteprämien und behördliche Befreiungen.

Die kalifornischen Gesetzgeber haben ein altes Landesgesetz überarbeitet, das von den Kommunalverwaltungen verlangt, die Entwicklung des „gerechten Anteils“ des in einer Region benötigten Wohnraums der Stadt zu planen. Pläne für fairen Wohnungsbau werden in ehrgeizige, durchsetzbare Verträge zwischen Städten und dem Staat umgewandelt. Für Städte ohne einen konformen Fair-Share-Plan gilt ein „Bauherrenbehelf“, der es Entwicklern ermöglicht, die lokale Bebauung zu umgehen – und einige Entwickler wurden ermutigt, davon Gebrauch zu machen. Städte, die ihre Fair-Share-Ziele nicht erreichen, verlieren die Befugnis, diskretionäre lokale Standards auf qualifizierte Projekte anzuwenden.

Obwohl diese Reformen unter dem Motto der Bezahlbarkeit von Wohnraum stehen, stimmen Wort und Tat nicht ganz überein. Während die „roten Bundesstaaten“ des Südens eine weitgehende Erschwinglichkeit erreichten, indem sie den Bau einer unbegrenzten Anzahl billiger Häuser in weitläufigen Vororten ermöglichten, bevorzugt Kalifornien den Bau und nicht den Bau. Die Entwicklung solcher „Infill“-Häuser war lange Zeit kostspieliger als die von einfachen Reihenhäusern. Angesichts dieser Tatsache würde man erwarten, dass die kalifornischen Politiker alles in ihrer Macht stehende getan haben, um die Kosten für die Auffüllung zu senken. Die Realität ist jedoch das Gegenteil. Fast alle kalifornischen Wohnungsbaugesetze, die vorgeben, die Infill-Entwicklung zu liberalisieren, gehen mit neuen Beschränkungen einher, die den Preis für die Online-Bereitstellung von Wohneinheiten erhöhen. Dazu gehören Aufträge, Gewerkschaftsarbeitskräfte einzusetzen oder „vorhandene Löhne“ zu zahlen (ein Kunstbegriff für gewerkschaftlich ausgehandelte Löhne); einen Teil der neuen Einheiten als kostenintensiven, bezahlbaren Wohnraum beiseite zu legen; und jedem Mieter, der durch ein Entwicklungsprojekt entlassen wurde, das Recht einzuräumen, eine der neuen Einheiten zu einem Preis zu mieten, den er sich leisten kann. Der Staat gibt mit der einen Hand, wie er mit der anderen nimmt.

Auf freien Wohnungsmärkten ist der Gleichgewichtspreis eines Hauses – der Punkt, an dem sich Angebot und Nachfrage treffen – nur wenig höher als die Baukosten. Wenn Kalifornien weiterhin die Bebauungsbeschränkungen aufhebt und gleichzeitig neue Regeln einführt, die die Baukosten erhöhen, werden sich die Immobilienpreise und Mieten stabilisieren – allerdings auf einem sehr hohen Niveau.

Bereits 1979 erließ Kalifornien die erste Version des sogenannten Density Bonus Law. Wenn ein Entwickler eines Projekts mit fünf oder mehr Einheiten zustimmt, einige dieser Einheiten als urkundebeschränkten, bezahlbaren Wohnraum beiseite zu legen, wäre dem Entwickler eine geringfügige Erhöhung der Dichte gestattet. Diese Idee – einige lokale Landnutzungsbeschränkungen zu lockern, aber nur für Entwickler, die sich bereit erklären, im Gegenzug besondere Vorteile zu gewähren – ist zur kalifornischen Art der Landnutzungsreform geworden: Geben, aber nehmen.

Eine neuere Art des Wohnungsrechts bietet Erleichterung von kostspieligen, unvorhersehbaren Überprüfungen im Rahmen des California Environmental Quality Act (CEQA) und lokaler Ermessensstandards, jedoch nur für Entwickler, die besonderen Arbeitsnormen zustimmen. Zuerst kam der Gesetzentwurf 35 (SB 35) des Senats, der qualifizierte Projekte von der Umwelt- und lokalen Ermessensprüfung ausnimmt, wenn der Entwickler sich bereit erklärt, die geltenden Löhne zu zahlen und mindestens 10 Prozent oder 50 Prozent der Einheiten für Wohnungen mit niedrigem Einkommen bereitzustellen. (Die erforderliche Anzahl bezahlbarer Wohneinheiten hängt davon ab, wie gut die Stadt im Hinblick auf ihr Ziel einer fairen Wohnraumverteilung abschneidet.)

Nach der Verabschiedung von SB 35 schlugen Befürworter des Wohnungsbaus mehrere andere Gesetzesentwürfe zur Rationalisierung und „Upzoning“ vor, doch die Gewerkschaften wehrten sich dagegen, indem sie auf Anforderungen an „qualifizierte und geschulte“ Arbeitskräfte bestanden, die Bauunternehmer dazu zwingen, Mitgliedsorganisationen des State Building and Construction Trades Council einzustellen ( die Gewerke). Befürworter des Wohnungsbaus betrachteten das Erfordernis der „qualifizierten und ausgebildeten“ Arbeit als einen Dealbreaker, da das Handwerk weniger als 10 Prozent der Arbeitskräfte im Baugewerbe ausmacht. Es wäre so, als würde man einer Hungersnot mit einem Gesetz begegnen, das besagt, dass nur jeder zehnte verfügbare Landarbeiter Feldfrüchte anbauen darf.

Der Gesetzgebungsstau brach im Jahr 2022 zusammen. Im Gegensatz zu den Handwerkern unterstützten die United Brotherhood of Carpenters und die Service Employees International Union einen Gesetzentwurf, der die Bebauung von Mehrfamilienhäusern von Rechts wegen (d. h. ohne CEQA oder örtliche Ermessensprüfung) auf Grundstücken erlaubt, die an Hauptstraßen liegen sind örtlich als Gewerbe- oder Parkfläche ausgewiesen. Um sich zu qualifizieren, müssen Entwickler 15 Prozent der Einheiten für Wohnungen mit geringem Einkommen reservieren, die üblichen Löhne zahlen und den Arbeitnehmern Gesundheitsleistungen gewähren. Ein eigenartiger Gesetzeskompromiss führte zur Verabschiedung dieses Gesetzentwurfs, zusammen mit einem ähnlichen Gesetzentwurf, der kein Minimum an bezahlbarem Wohnraum vorsieht, sondern „qualifizierte und ausgebildete“ Arbeitskräfte erfordert. Darüber hinaus ermächtigte der Gesetzgeber die University of California zum Bau von Studentenwohnheimen, ohne den CEQA-Kampf zu durchlaufen oder die örtlichen Bebauungsvorschriften einzuhalten – solange dabei Gewerkschaftsarbeit eingesetzt wird.

Im Jahr 2022 verabschiedete der Gesetzgeber eine landesweite Parkreform. Mit dem Parkgesetz sollen lokale Mindestparkanforderungen für Siedlungen in der Nähe von Verkehrsanbindungen abgeschafft werden. Durch eine Lücke können Städte jedoch Parkplätze verlangen, es sei denn, 20 Prozent der Einheiten im Projekt wären bezahlbarer Wohnraum mit Urkundenbeschränkung . Geben, aber nehmen.

Dieses selbstzerstörerische Muster in der kalifornischen Immobiliengeschichte hat zwei offensichtliche Schuldige. An erster Stelle stehen die Gewerbetreibenden, für die der einzige gute Wohnraum die Wohnungen sind, die von ihren eigenen Mitgliedern gebaut werden, die wiederum einen Bruchteil der Bauarbeiterschaft des Staates ausmachen. An zweiter Stelle stehen selbsternannte progressive Aktivisten, für die der einzig gute Wohnraum bezahlbarer Wohnraum mit beschränkter Haftung ist. Linke Gruppen haben sich gegen alles aufgestellt, von der Erweiterung der Zonen in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln über die Erweiterung der Zonen entlang von Geschäftskorridoren bis hin zur Parkreform.

Ironischerweise hat der jahrzehntelange Wohnungsmangel in Kalifornien tatsächlich genau die Interessengruppen wie die Gewerkschaften hervorgebracht, die den Mangel nun aufrechterhalten. Der Mangel führt dazu, dass in stark nachgefragten Gebieten der Preis für neuen Wohnraum oft deutlich höher ist als die Baukosten. (Jüngste Schätzungen gehen von einem Verhältnis von drei zu eins oder sogar noch mehr aus.) Somit besteht für viele potenzielle Projekte ein großer Mehrwert, den jemand erwirtschaften sollte. Vielleicht wird es vom Grundbesitzer übernommen, der – wenn niemand die Baukosten erhöht – sein Grundstück für einen hohen Aufschlag gegenüber dem Wert der bestehenden Nutzung verkaufen kann. Möglicherweise wird es von den Gewerkschaften übernommen, die – wenn sie rechtlichen oder politischen Einfluss haben – Projektarbeitsverträge vom Projektentwickler durchsetzen können. Vielleicht wird es von lokalen Aktivisten aufgegriffen, die – wenn sie den Einfluss haben – Auszahlungen und Sachzuschüsse in Form von „Gemeinschaftsvorteilsvereinbarungen“ erhalten können. Oder vielleicht wird es von der Stadtregierung übernommen, die Ad-hoc-Erhebungen für die Infrastruktur oder alles andere verlangen kann, was die Stadt sonst mit allgemeinen Steuern finanzieren würde.

Um die Oberhand zu gewinnen, verabschiedeten Städte Landnutzungsregeln, die es ihnen ermöglichten, Wohnprojekte aus beliebigen Gründen zu genehmigen oder abzulehnen. Dies wurde als „diskretionäre Überprüfung“ bekannt. Es fehlen gute Daten darüber, wann genau die diskretionäre Überprüfung Einzug hielt, aber Kommentatoren gehen davon aus, dass die größten Veränderungen in den 1970er und 1980er Jahren stattfanden, als die Immobilienpreise in Kalifornien stiegen und Proposition 13 die Grundsteuer senkte. Unabhängig von der historischen Entwicklung zeigen neue Forschungsergebnisse, dass praktisch alle städtischen Wohnungsbauprojekte in Kalifornien den Fehdehandschuh der lokalen Ermessensprüfung durchlaufen müssen – es sei denn, der Staat hat dies vorweggenommen.

Ironischerweise stärkten die von den Städten eingeführten Ermessensüberprüfungsrahmen aufgrund eines Unfalls im staatlichen Recht auch Dritte wie Gewerkschaften und Nachbarschaftsgruppen. Gemäß CEQA liegt der Auslöser für eine Umweltprüfung im Ermessen der Regierung. Indem die Städte die Genehmigung von Wohnraum zu einem Ermessensspielraum machten, unterwarfen sie ihre Projektgenehmigungsentscheidungen der CEQA. Dies bedeutete, dass jeder, der über die Mittel verfügte, einen Anwalt zu beauftragen, enormen Einfluss hatte. (Die Anforderungen von CEQA sind unklar, und die Finanzierung von Projekten ist während eines anhängigen Rechtsstreits nur schwer zu sichern.) Wiederholte Gewerkschaften wurden zu Experten im CEQA-Spiel. Auch einige Gemeinde- und Nachbarschaftsgruppen beteiligten sich an der Aktion.

Das Ergebnis ist, dass heute jede erfolgreiche staatliche Anstrengung, städtisches Land für eine dichtere Wohnbebauung aufzuwerten und die Entwicklungskosten zu senken – d. (gut organisierte) Interessengruppen, die durch CEQA gestärkt werden, und der Wohnungsmangel an die (verstreuten, weniger gut organisierten) Eigentümer von Standorten, die saniert werden könnten. Das „Nehmen“ des kalifornischen Geben-aber-Nehmen-Modells der Landnutzungsreform war der politisch notwendige Preis für die Vermeidung solcher Umverteilungseffekte, auch wenn es die Wirksamkeit der Reformen untergräbt.

Ist das die ganze Geschichte? Vielleicht nicht. „Gut organisierte Interessen, die die diskretionäre Überprüfung zum privaten Nutzen nutzen“ können nicht erklären, warum so viele staatliche Reformen von Entwicklern verlangen, die Produktion von Einheiten zu subventionieren, die unter dem Marktpreis liegen. Der Zweck der in das Density Bonus Law, das Fair-Share-Planungsgesetz und die neue Parkreform- und Gewerbekorridor-Upzoning-Gesetze integrierten Inklusionsanforderungen besteht wahrscheinlich nicht darin, diese Gesetze in faktische Zoneneinteilungsüberlagerungen umzuwandeln, die nur politisch verbundene gemeinnützige Organisationen können verwenden. Wäre dies der Fall, wären die Inklusionsanforderungen viel höher gewesen und entwicklungsfördernde Gruppen hätten die Gesetzesentwürfe nicht unterstützt.

„Auf der Suche nach der Oberhand haben die Städte Landnutzungsregeln eingeführt, die es ihnen ermöglichen, Wohnbauprojekte aus beliebigen Gründen zu genehmigen oder abzulehnen.“

Die gemeinnützigen Organisationen, die sich bei der Landesgesetzgebung für urkundlich begrenzte Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum einsetzen, sind nicht wie die Trades große Akteure bei der Wahlkampffinanzierung. Es ist plausibler, dass sie Einfluss haben, weil die Gesetzgeber ihre Argumente in der Sache akzeptieren – oder glauben, dass die Argumente bei den Wählern Anklang finden werden.

Die öffentliche Meinung zu Erschwinglichkeitsvorschriften bleibt eine Chiffre, aber die Literatur enthält einige diesbezügliche Erkenntnisse, die darauf hinweisen. In zwei landesweiten Umfragen haben meine Kollegen Clayton Nall und Stan Oklobdzija und ich herausgefunden, dass die meisten Menschen zwar niedrigere Immobilienpreise und Mieten in ihrer Stadt bevorzugen würden, sie jedoch nicht glauben, dass dies selbst bei einem starken Anstieg des regionalen Wohnungsangebots der Fall wäre dazu führen, dass Mieten oder Preise für Bestandsimmobilien sinken. Jessica Trounstine, Professorin an der University of California-Merced, untersuchte die öffentliche Unterstützung für eine hypothetische Wohnsiedlung in der eigenen Nachbarschaft und stellte fest, dass Unterstützungskrater für Häuser in der Siedlung wesentlich teurer wären als das durchschnittliche Haus in der Postleitzahl des Befragten. Kurz gesagt, den Menschen gefällt die Idee nicht, dass neue, reichere Menschen in ihrer Nähe leben, und sie haben wenig Grund, solche Wohnprojekte zu tolerieren, weil sie nicht erkennen, dass der Bau solcher Wohnprojekte anderen Wohnraum erschwinglicher machen würde.

In einer anderen Studie zur öffentlichen Meinung zu hypothetischen Wohnprojekten stellten die UCLA-Professoren Paavo Monkkonen und Michael Manville fest, dass die Aussage der Befragten, dass der Entwickler reich werden und sich möglicherweise besondere Vorteile hätte sichern können, zu einem enormen Rückgang der Unterstützung führt. Nall, Oklobdzija und ich baten die Befragten, anzugeben, welche der elf Akteure für „hohe Immobilienpreise und Mieten in ihrer Gegend“ verantwortlich seien. Sie gaben den Entwicklern mehr die Schuld als jede andere Gruppe.

Wenn man diese Ergebnisse zusammenfasst, ist es leicht zu erkennen, wie ein externer Schock, der zu einem leichten Anstieg der Immobilienpreise führt, eine politische Dynamik auslösen kann, die zu einer schwerwiegenden, langfristigen Wohnungsknappheit führt. Menschen, die neuen Wohnraum, den sie sich nicht leisten können, verärgern, reagieren möglicherweise auf steigende Preise mit der Forderung nach Inklusionsanforderungen. Diese Anforderungen verhindern den Bau neuer Wohnungen, außer an Orten, an denen die Marktpreise sehr hoch sind, so dass der Bau von Wohnungen zu marktüblichen Preisen noch unangenehmer wird. Unterdessen fordern Mieter eine Mietpreisbindung. Die Mietpreisbindung gibt ihnen eine gewisse Sicherheit, aber sie vergrößert die Kluft zwischen dem, was sich die bestehenden Bewohner eines Viertels leisten können, und dem, wofür ein neues, marktgerechtes Projekt mieten würde, was die Unterstützung für die Entwicklung noch mehr untergräbt.

Hohe Immobilienpreise veranlassen Stadtverwaltungen auch dazu, zu versuchen, den Entwicklungswert von Standorten durch die Einführung und anschließende Manipulation diskretionärer Überprüfungen zu erfassen. Das Erlauben von Diskretion führt zu Korruption oder dem Anschein von Korruption, was dazu führt, dass normale Menschen Entwickler in einem negativen Licht sehen und sich den von Entwicklern unterstützten Richtlinien widersetzen. Die Ermöglichung von Ermessensspielraum und hohen Preisen ermöglicht es Gewerkschaften und anderen Rechtsgruppen, mit CEQA-Rechtsstreitigkeiten um einen Anteil an Projektüberschüssen zu kämpfen. Ihre Siege füllen ihre Kassen, und ihre Kassen gewöhnen sich dann daran, Maßnahmen anzugreifen, die die Entwicklungskosten senken würden. Die Richtlinien, die nötig sind, um echte Fortschritte zu erzielen, werden als politisch giftige „Werbegeschenke für Entwickler“ abgetan.

Risikoscheue, politisch engagierte Hausbesitzer können eine restriktive Landnutzungspolitik politisch unterstützen, wie Dartmouth-Professor William A. Fischel in The Homevoter Hypothesis berühmt argumentierte. Meine Kollegen und ich stellten jedoch fest, dass der Unterschied zwischen dem Anteil der Hausbesitzer und der Mieter, die eine präventive staatliche Hochzonung unterstützen, bescheidene 5 bis 10 Prozentpunkte betrug. Es ist nicht klar, dass Fischelians „Heimatwähler“ mehr als nur Nebenakteure in der staatlichen Politik der Landnutzungsreform sind.

Die Rückkopplungsschleifen, die das Hochpreisgleichgewicht in Kalifornien aufrechterhalten, sind eindeutig schwer zu durchbrechen, aber es gibt einige Beispiele dafür, dass der Staat die lokale Zoneneinteilung liberalisiert, ohne neue Arbeits- oder andere Anforderungen festzulegen, die die Entwicklungskosten erhöhen.

Betrachten Sie das ADU-Gesetz des Staates, das immer wieder verschärft wurde und immer stärkere Wirkung zeigt. Heute bestehen etwa 20 Prozent der jährlichen Wohnungsbauproduktion in Kalifornien aus ADUs. Vor einem Jahrzehnt war die ADU-Produktion trivial. Wenn es um ADUs geht, hat der Gesetzgeber nicht nur örtliche Bebauungsstandards und Verfahren zur Ermessensprüfung außer Kraft gesetzt, sondern auch kommunale Gebühren. Das unverhohlene Ziel des Staates besteht darin, ADUs günstig online verfügbar zu machen.

Dies war wahrscheinlich politisch möglich, weil die Gewerbetreibenden keinen Anteil an der ADU-Produktion hatten und weil normale Hausbesitzer und nicht verteufelte Bauträger als unmittelbare Nutznießer der ADU-Liberalisierung angesehen werden. In ähnlicher Weise ermächtigte der Gesetzgeber des Bundesstaates Hausbesitzer, ihre Grundstücke aufzuteilen und Zweifamilienhäuser ohne örtliche Ermessens- oder CEQA-Prüfung, ohne Einhaltung eines Erschwinglichkeitsstandards und ohne Einhaltung von Arbeitsnormen zu errichten. Kalifornien hat außerdem einen Gesetzentwurf verabschiedet, der es Städten ermöglicht, Parzellen für bis zu zehn Wohneinheiten (ein Schwellenwert, der bedeutet, dass das Projekt zu klein ist, um die Gewerbetreibenden zu interessieren) ohne CEQA-Prüfung neu zu zonieren.

Die andere Möglichkeit, wie es dem Gesetzgeber gelungen ist, wohnungsfreundliche Gesetzentwürfe zu verabschieden, die keine Rücknahme vorsehen, besteht darin, sie in einem größeren Paket zusammenzufassen – wie beim Wohnungsbaupaket 2017, das 15 Gesetzentwürfe und Finanzierungsmaßnahmen umfasste. Zwei der Gesetzesentwürfe arbeiteten zusammen, um den Housing Accountability Act (HAA) des Staates umzugestalten und den lokalen Ermessensspielraum bei der Ablehnung oder Verkleinerung von zonenkonformen Wohnprojekten erheblich einzuschränken – unabhängig davon, ob das Projekt einen Arbeits- oder Erschwinglichkeitsstandard erfüllt oder nicht. Anwälte in den Schützengräben haben mir gesagt, dass die HAA-Reformen von 2017 die bedeutendste Maßnahme sind, die der Gesetzgeber jemals für den Wohnungsbau ergriffen hat. Ob diese Reformen auf eigenständiger Basis hätten verabschiedet werden können, ist unklar; Doch mit Geldern für bezahlbaren Wohnraum und Obdachlosenunterkünfte, anderen Wohnungsgesetzen mit Arbeitsbedingungen und Änderungen an anderen Gesetzen, die von Befürwortern bezahlbaren Wohnraums angestrebt wurden, kamen die HAA-Änderungen durch.

Diese Erfahrungen weisen auf zwei Auswege aus dem gegenwärtigen Dilemma Kaliforniens hin. Ermutigen Sie Hausbesitzer zunächst dazu, sich als „Standortwertkapitalisten“ zu sehen: als Menschen, die von ihrem Haus nicht nur durch den Umbau einer veralteten Küche oder eines veralteten Badezimmers profitieren könnten, sondern auch durch den Einbau von ADUs, die Aufteilung des Grundstücks oder sogar den Verkauf gegen eine Prämie an einen Bauträger Wer würde das Einfamilienhaus durch Eigentumswohnungen oder Wohnungen ersetzen? Je mehr sich Hausbesitzer in dieser unternehmerischen Rolle sehen, desto mehr werden sie sich gegen Gebühren, Inklusionsanforderungen und andere regulatorische Beschränkungen wehren, die den Sanierungswert ihrer Immobilie mindern.

Der andere Ausweg besteht darin, staatliche Erweiterungen und die Straffung von Gesetzesentwürfen mit Ausgabenmaßnahmen zu verknüpfen – insbesondere mit Maßnahmen, die den Gewerben zugute kommen. Investitionen in öffentliche Arbeiten sind ein offensichtlicher Kandidat. Die Einnahmen Kaliforniens schwanken bekanntermaßen, aber wenn der Staat das nächste Mal über reichlich Bargeld verfügt, kann er das Wohnungsproblem möglicherweise wirklich voranbringen, indem er große neue Infrastrukturinvestitionen in Straßen, Brücken und den öffentlichen Nahverkehr mit präventiven Hochbaugebieten für eine kostengünstige Entwicklung kombiniert .

Vorerst ist Kaliforniens große Lektion für andere Bundesstaaten jedoch Vorsicht. Wenn Sie die Wohnungsnot auch nur für kurze Zeit andauern lassen, werden Sie wahrscheinlich noch viel länger daran festhalten.

Christopher S. Elmendorf ist Martin Luther King Jr. Professor für Rechtswissenschaften an der University of California, Davis.

Foto oben: Die Reduzierung des Parkplatzbedarfs hat den Bau vorangetrieben – bis zu einem gewissen Grad. (JASON FINN/ALAMY STOCK PHOTO)

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